Ülkemizde özellikle son yıllar içerisinde kira sözleşmesi gereği kira bedellerinin artışı, gayrimenkul piyasası ve gerçek kira bedellerinin altında kalmış; bu durum da kiracılar ile mülk sahipleri arasında birçok tartışma ve hukuki ihtilafa sebebiyet vermiş, kira tespiti konusundan insanların daha fazla hukuki yollara başvurduğu görülmüştür. Bu nedenle kira tespit davası ve şartlarını açıklamak amacıyla TBK 344 ve 345. maddeleri uyarınca ele almamız gerekmiştir.
Kira tespit davası, adı üzerinde bir eda davası değil, tespit davasıdır. Kira bedelinin tespiti davası ya da kısaca kira tespit davası, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira bedeline ilişkin olarak:
-
Herhangi bir artış oranı belirtilmemiş olması veya
-
Kira artış oranı belirtilmiş olmasına rağmen aradan en az 5 yıl geçmiş olması ve kira bedelinin güncel piyasa koşullarının altında kalmış olması
Bu makalemizde kira tespit davası nedir, nasıl açılır, ne zaman açılır, ne kadar sürer ve bu davalarda nelere dikkat edilmelidir, tüm bu soruları cevaplamaya çalışacağız.
KİRA BEDELİNİN TESPİTİ(TBK M344):
6098 Sayılı TBK ile düzenlenen Kira Bedelinin Tespitine ilişkin hükümler esasen Yargıtay’ın belirlediği esaslarla büyük oranda örtüşmektedir.
Yargıtay’ın çeşitli içtihatları ile meydana getirdiği “kira bedelinin belirlenmesi” hukuk dalı/ kurumuna göre; Öncelikle bilirkişilerce olağan rayicin tespit edilerek kira bedelinin belirlenmesi gerektiği; Olağan rayicin tespit edilememesi halinde ise ekonomi esasları ve hak ve nefaset uyarınca bilirkişi tarafından tespit edilecek kira bedeli esas alınma kaidesi ile hâkim tarafından yeni dönem kira bedeli belirlenecektir. (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 18.11.1964 Tarih ve 1964/5-4 Sayılı Kararı)
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 1964 tarihli bu görüşü zaman içerisinde daha da geliştirilmiştir. Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesine kadarki son uygulamada ise mahkemeler ve Yargıtay ilgili daireler kira akdinin kurulduğu seneyi izleyen üç yıla ilişkin kira bedeli endekslere göre belirlenmekte; daha sonraki yıllarda ise Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulunun anılı kararına göre belirlenmekteydi.
Yeni Türk Borçlar Kanununda ise eski düzenlemeden farklı olarak “Kira Bedelinin Tespiti” yasanın içinde yer bulmuştur. Her ne kadar önceki uygulamalarda “Sözleşme Serbestîsi” gereği kira sözleşmesinde kiracı aleyhine yapılan birçok düzenleme değiştirilemez idiyse de yeni düzenleme ile yasa da emredici nitelikte yasak gelmiştir. Anılı yasanın Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları sözleşmelerinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine bir değişiklik yapılamayacağı hususuna ilişkin hükmü Emredici niteliktedir. Yani kira mukavelelerinde kira bedeli haricinde kiracı aleyhine hiçbir değişikliğe gidilemeyecektir. Kanun koyucu burada da keyfiyetin önüne geçmek ve kiracıları da bu düzenleme karşısında korumak için 344.maddesinde kira bedelinin ne şekilde belirleneceğini sıralamıştır.
Türk Borçlar Kanununun 344.maddesine göre kira bedelinin ne şekilde belirleneceğini sınıflara ayırarak değerlendirelim;
a) Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Bir Düzenleme Var ise;(TBK m.344/1)
Taraflar özgür iradeleri ile yenilenen kira dönemine ilişkin kira artış oranını belirleyebileceklerdir. Burada asıl olan sözleşme serbestîsidir. Fakat kiracının kiraya veren karşısındaki güçsüzlüğü, ekonomik dengesizlikler ve diğer değişken koşullar da düşünülerek burada bir üst sınır getirilmiştir.
Her ne kadar taraflar kendileri yıllık kira artış oranını belirleyebilecek ise de bu oran bir önceki kira yılındaki Üretici Fiyat Endeksindeki( ÜFE) artış oranını geçmemek koşulu ile geçerlidir. Geçmesi halinde ise aşkın kısım geçersiz sayılacaktır.
*ÜFE artış oranını geçmemek şartı ile Sözleşme Serbestisi
b) Kira sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Bir Düzenleme Yok ise;(TBK m.344/2)
Taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma söz konusu değilse burada da yine bir önceki kira yılının Üretici Fiyat Endeksindeki artış oranını geçmemek koşulu ile kiralananın( taşınmazın) durumu da göz önüne alınarak hakkaniyet ölçülerinde mahkemece belirlenecektir.
*ÜFE artış oranını geçmemek şartıyla + kiralananın durumu + hakkaniyet ölçüleri
c) Kira Artışına İlişkin Düzenleme Olsun veya Olmasın Uzun Süreli Sözleşmelerde Kira Artışı;(TBK m.344/3)
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir düzenleme bulunsun veyahut bulunmasın eğer kira sözleşmesi beş(5) yıldan uzun süreli ise veya beş yıldan sonra kira yenilenmişse, her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; mahkemece üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyet ölçülerinde belirlenecektir.
TBK 344/3.maddesini daha anlaşılabilir kılmak adına örnekler ile madde tasnifi yapalım;
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 2 yıllıktır. Burada iki yılın sonunda sözleşmenin yenilenerek 1 yıl uzatılması halinde yeni kira dönemi kira bedeli için 344/1 veya 344/2 uygulanacaktır. Fakat sözleşme toplamda 3 defa daha yenilenmiş olsa idi yani 5 yılı doldurup 6. Yıl için yenilenecek olsa idi bu durumda artık BK m.344/3 uygulanacaktır ve devam eden her 5 yılda bir bu uygulama bu şekilde işleyecektir.
Aynı şekilde taraflar arasındaki kira müddeti 12 yıllık da olabilirdi. Bu durumda da yine her 5 yıla kadar 344/1 veya 344/2. Maddeleri uygulanacak; 5 ve devam eden 5 yılda bir ise 344/3.hükmü uygulama alanı bulacaktır.
Burada bu hususu da vurgulamakta fayda vardır; her beş yılda bir kira bedelinin mahkeme kanalı ile tespit edilmesinden sonraki diğer yıllar için kira artışı tarafların sözleşmelerinde kira artış oranına ilişkin bir hüküm bulunup(bulunması halinde ÜFE artış oranını geçmemek kaidesi ile geçerli olacak) bulunmadığına(bulunmaması halinde ÜFE endeksleri + Hakkaniyet ölçülerine göre belirlenecektir) göre TBK 344/1, veya 344/2, madde hükmü uygulama alanı bulacaktır.
*ÜFE artış oranını + kiralananın durumu + emsal kira bedelleri + hakkaniyet ölçüleri
d) Yabancı Para Bedelli Kiralarda artış;(TBK m.344/son)
Kira bedelinin Yabancı Para Birimi üzerinden ödenmesinin kararlaştırıldığı kira ilişkilerinde kira artışı Türk Borçlar Kanununun 344/son fıkrasına göre yapılacaktır. Sözleşmede kira bedeli olarak Türk Lirasının geçerli olduğu durumlarda sözleşme serbestisi içerisinde ve fakat belirli kıstaslar dahilinde artışlara izin veren kanun koyucu kira bedelinin yabancı para birimi olarak belirlendiği kira ilişkilerinde bu kuralın dışına çıkara kira bedelinde artış yasağı getirmektedir.
Taraflar kira sözleşmesinde kira bedelini yabancı para birimi olarak belirlemişlerse, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Taraflar aksini dahi karar kılsa yasa hükmü emredicidir. Ancak kira ilişkisinin kurulmasından itibaren beş yıl sonra yabancı para birimindeki değişiklikler ve diğer kiracılık ilişkisini etkileyen faktörlere göre kira bedelinin artırımı TBK 344/1,2 ve 3. Fıkralara göre sağlanabilecektir.
Türk Borçlar Kanununun 344. Maddesi kapsamında kiraya veren “Kira Bedelinin Tespitini” mahkemeden isteyebilecektir. Mahkemeye yapılacak bu başvurunun usulü ise aynı kanunun 345. Maddesinde düzenlenmiştir.
KİRA TESPİT DAVASI(TBK M.345)
Kira sözleşmesinin taraflarının TBK m.344 de belirtilen sınırlamaları ve süreleri gözeterek kira sözleşmelerinde kira artışını belirlemeleri halinde bu artış geçerli sayılacak ve dava açılmasına gerek olmayacaktır. Bu durumda ancak kira bedelinin anlaşma kapsamında tespiti mahkemeden istenecektir. Tarafların anlaşma sağlayamaması halinde ise Kira Tespit Davası açılması zorunluluğu doğacaktır.
Kira tespit davaları kural olarak her zaman açılabilen davalar olsa da mahkeme kararının etkisi bakımında bir takım usuli şartlar ve süreler öngörülmüştür.
TBK 345.maddesine göre açılacak Kira Tespit Davasının geriye sirayet etmesi için iki ihtimal vardır;
– Kiraya veren, Yenilenen kira yılı(dönemi) başlangıcından en az otuz gün önceki bir tarihte Kira Tespit Davası açar ise dava ne zaman biterse bitsin, geriye etki ederek yeni kira döneminin başından itibaren hüküm doğurur ve aradaki kira farkı talep edilebilir.
– Diğer ihtimalde ise kiraya veren; Yenilenen kira yılı(dönemi) başlangıcından en az otuz gün önce kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulmuş olmalıdır. Kiraya verenin böyle bir bildirimde bulunmuş olması halinde Kira Tespit Davası yeni kira yılının son günü dahi açılsa yine etkileri geriye doğru yeni kira yılının başından itibaren sonuç doğurur.
Mahkemenin vereceği tespit kararı ve belirlenen yeni kira bedelinin yeni kira yılında/döneminde uygulanabilmesi için kiraya verenin bu şarttan herhangi birini sağlaması gereklidir. Kiraya veren kira müddetinin bitiminden en az 30 gün önce kiracıya ulaşması şartıyla bir ihtarname çekmesi veyahut dava açması halinde belirlenecek olan yeni kira bedeli yeni kira döneminin tamamı için uygulanacaktır.
Bu şartın istisnası da yine yasa maddesinde belirtilmiştir. Buna göre; eğer taraflar kira sözleşmesinde “yeni kira bedelinde kira bedelinin arttırılacağını” kararlaştırmış iseler; otuz günlük sürelere gerek olmaksızın ve fakat yeni kira döneminde davanın açılmış olması şartıyla; mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli bu kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Kira bedelinin tespiti davası, kaynağını Türk Borçlar Kanunumuzun 138. maddeden alan kira bedelinin uyarlanması davası ile karıştırılmamalıdır. TBK 138. maddede düzenlenmiş olan “aşırı ifa güçlüğü” hükmü gereği açılabilen kira bedelinin uyarlanması davasında: Sözleşmenin yapıldığı esnada borçludan kaynaklanmayan, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenemeyecek nitelikte olağanüstü bir durum söz konusu olmaktadır. Oysa aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere, kira bedelinin tespiti davasında böyle bir olguya gerek bulunmamaktadır.
Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Islah ve Bedel Artırımı
Kira bedelinin tespiti davası açılırken, kira bedeline ilişkin olarak kapsamlı araştırma yapılmalı ve istenilen kira bedeli dava dilekçesinde tam olarak belirtilmelidir. Çünkü kira bedelinin tespiti davalarında ıslah ve bedel artırımı mümkün olmamaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararında “Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.“
Hüküm metninden açıkça anlaşıldığı üzere Yargıtay tarafından davacının fazlaya ilişkin haklarını saklı tutamayacağı ve ıslah talebinde bulunulamayacağı görüşü hakimdir.
Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Hakkaniyet İndirimi Uygulamağı Gözden Kaçırılmamalıdır.
Yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca, belirlenecek olan bu kira bedelinden belirli bir miktar hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8272 E., 2019/5399 K. sayılı kararında aşağıdaki şekilde belirtilmiş olduğu üzere davalı olan kiracının eski kiracı olduğu dikkate alınmak suretiyle hakkaniyet indirimi yapılmalıdır, hakkaniyet indirimi uygulanmadan kira bedelinin tespitine karar verilmesi, hukuka aykırı olacaktır:“Bu durumda Mahkemece davalının eski kiracı olduğu da dikkate alınarak yukarıdaki açıklamalar ışığında hak ve nesafete göre 01.04.2015 tarihinde başlayan dönem için kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken yazılı şekilde yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak, net mi brüt mü olduğu belirtilmeden ve hakkaniyet indirimi uygulanmadan yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.“
Söz konusu ettiğimiz bu hakkaniyet oranında indirim uygulamasının ne şekilde gerçekleştirilmesi gerekeceği hususuna, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/3682 E., 2017/17115 K. sayılı kararında aşağıdaki şekilde değinilmiştir “Davacının temyiz itirazlarına gelince; Mahkemece kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesinde usulsüzlük bulunmamaktadır ancak hükme esas alınan bilirkişi raporunda, davalının eski kiracı olduğu da değerlendirilerek indirim uygulanmak suretiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlendiği anlaşılmakta olup, Mahkemece ikinci kez indirim uygulanarak kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir. Bu durumda Mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedeli belirlenmeli, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.“
Buna göre bilirkişi raporunda davalının eski kiracı olduğundan bahisle hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi durumunda mahkemece ayrıca hakkaniyet indirimi yapılırsa, kira bedeli üzerinden iki kere indirim yapılmış olacağı için bu durum hukuka aykırı olacaktır. Dolayısıyla uygulamada yapılması gereken husus: Bilirkişilerin itiraza elverişli ve somut olgulara dayanan bir rapor tanzim etmesi ve herhangi bir hakkaniyet indirimi uygulamaksızın güncel kira bedelini belirlemesi, hakkaniyet indirimi uygulanacak olması halinde bu indirim miktarının bizzat mahkeme tarafından belirlenmesidir.
Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 4. maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
-
Davalının yerleşim yeri mahkemesi,
-
Sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi,
-
Tacirler ve kamu tüzel kişilerinin dahil olduğu bir sözleşme ise HMK 17. gereği sözleşmede yer alan yetki kuralındaki yer mahkemesi yetkilidir.
Av. Gamze Tan
Bir Cevap Yazın